Fastighetsrätt · Dolda fel i hus och fastighet
Fuktskador, mögel, bristande dränering, felaktiga våtrum, röta i bjälklag eller dolda installationsfel. Råsunda Juristbyrå företräder köpare och säljare av villor, radhus, fritidshus och andra fastigheter i tvister om dolda fel enligt jordabalken.
eller maila kontakt@rasundajuristbyra.se
En tvist om dolt fel i en fastighet handlar ofta om stora belopp och starka känslor. Ett hus är för de flesta den största affären i livet, och när det efter tillträdet visar sig finnas en allvarlig skada uppstår snabbt frågan om vem som ska betala. Vi hjälper dig att reda ut ansvaret, säkra bevisningen och driva ärendet mot en rimlig lösning – i förhandling eller i domstol. Läs även Råsunda Juristbyrås fördjupning om fel i fastighet och juridisk hjälp vid fastighetstvister.
Har du upptäckt fukt i källaren, mögel på vinden, läckage i badrummet eller sättningar i grunden efter tillträdet? Vi utreder om felet är ett dolt fel i juridisk mening, hjälper dig att reklamera korrekt och i tid, och kräver prisavdrag, skadestånd eller – vid väsentliga fel – hävning av köpet.
Många krav från köpare är överdrivna, för sent framställda eller rör fel som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning. Vi granskar köparens undersökningsplikt, besiktningsprotokollet, friskrivningar och köpekontraktet – och bygger ett starkt försvar för dig som säljare.
Reglerna om fel i fastighet finns i jordabalken 4 kap. 19 § på lagen.nu. En fastighet anses felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av köpekontraktet, om den avviker från vad säljaren har utlovat, eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det sista kallas för fel i abstrakt mening och är den vanligaste grunden i tvister om dolda fel.
För att ett fel ska räknas som dolt krävs i korthet att tre villkor är uppfyllda: felet fanns redan när köpet genomfördes, det gick inte att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten, och köparen kunde inte heller räkna med felet med hänsyn till husets ålder, pris, byggnadssätt och allmänna skick. Ett 1950-talshus förväntas till exempel ha visst slitage som inte utgör ett fel, medan samma brist i ett nybyggt hus kan vara ett tydligt dolt fel.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Det som en noggrann köpare – ofta med hjälp av en besiktningsman – borde ha upptäckt, kan köparen inte senare göra gällande som fel. Har det funnits varningstecken, som fuktfläckar, lukt, sprickor eller anmärkningar i besiktningsprotokollet, kan undersökningsplikten utvidgas och köparen förväntas då undersöka vidare.
Säljaren har ingen allmän upplysningsplikt enligt jordabalken, men lämnar säljaren felaktiga uppgifter eller förtiger kända fel kan säljaren bli ansvarig ändå – även om huset sålts med en friskrivningsklausul. Säljarens ansvar för dolda fel gäller i tio år från tillträdet, och köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts.
Konsumentverket beskriver också vad som kan vara ett dolt fel i hus och vad du som köpare behöver tänka på. Vägledningen är allmän; köpeavtalet, besiktningen och omständigheterna i just ditt köp avgör hur ett krav ska bedömas.
Varje fall bedöms individuellt, men vissa typer av skador återkommer ofta i tvister om dolda fel. Om du känner igen något av följande är det viktigt att du dokumenterar skadan och kontaktar en jurist innan du åtgärdar den.
Fukt i källare, krypgrund eller på vinden är den vanligaste orsaken till tvister om dolda fel i hus.
Avsaknad av eller felaktig dränering och fuktskydd kring grunden kan ge omfattande skador.
Badrum och tvättstugor utan fackmässigt tätskikt leder ofta till läckage och fuktskador i bjälklaget.
Röta i syllar och bjälklag eller angrepp av hästmyror och husbock kan vara dolda länge.
Läckande tak, felaktig takkonstruktion eller bristande ventilation på vinden.
Trasiga avloppsledningar, felaktiga el- och VVS-installationer eller undermåliga renoveringar.
Du ringer, mailar eller fyller i formuläret. Vi lyssnar på ditt ärende och gör en första bedömning av läget.
Vi går igenom köpekontrakt, objektsbeskrivning, överlåtelsebesiktning, sakkunnigutlåtanden och kommunikation med motparten.
Många tvister om dolda fel löses genom förlikning. Vi förhandlar för att nå en snabb och ekonomiskt rimlig lösning.
Om en överenskommelse inte är möjlig företräder vi dig i tingsrätten och vid behov i hovrätten.
Om tvisten behöver prövas i domstol beskriver Sveriges Domstolar hur ett tvistemål hanteras i tingsrätten, från stämningsansökan och svaromål till förberedelse, eventuell förlikning och huvudförhandling.
Reklamationsfristen och bevisläget gör att tiden är avgörande. Ju tidigare du hör av dig, desto fler möjligheter har du.
Hemförsäkringens rättsskydd kan täcka en stor del av ombudskostnaderna i en tvist om dolt fel. Vi hjälper dig att ansöka.
Vi samarbetar med erfarna besiktningsmän och sakkunniga för att säkra den tekniska bevisningen.
Här har vi samlat de vanligaste frågorna från köpare och säljare. Hittar du inte svaret – ring oss på 08-621 06 10.
Ju tidigare du hör av dig, desto fler möjligheter har du. Ring, maila eller fyll i formuläret.
